Contratos de alquiler
Existen 2 tipos de contrato de arrendamiento y a cada uno de ellos le es aplicable un régimen jurídico distinto. La diferencia mas sustancial entre uno y otro tipo de contrato es la duración legal de los mismos.
Vivienda
Se rigen por lo dispuesto en el Título II de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), en su defecto por los pactos contenidos en el mismo y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil
Uso distinto al de vivienda(temporada).
Estos contratos se rigen con carácter preferente por los pactos contenidos en el mismo, en defecto de dichos pactos por lo dispuesto para arrendamientos del tipo “uso distinto del de vivienda” en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, en adelante LAU), y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
De esta forma la cuestión a dilucidar es cómo se califica a un contrato de arrendamiento. de forma unánime ha establecido que la duración inicialmente pactada en el mismo no califica por si misma al contrato como de vivienda o temporada. Para calificarlo como de uno u otro tipo es necesario determinar si el arrendatario necesita esa vivienda como permanente o solo temporalmente. A título de ejemplo de de Soria, año 2005 "Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por las sentencias de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. Así de 15 de diciembre de 1999 dice que la nota esencial del arrendamiento de temporada es la de haberse convenido el uso durante un plazo concertado para habitar transitoriamente y por razones diversas de modo que la ocupación responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes y no a la necesidad de habitar como residencia habitual y permanente.”
Además hay que tener en cuenta que, en principio, el hecho de que el titular de un Arrendamiento de Temporada se empadrone en la vivienda - los certificados de empadronamiento" tendrán carácter de documento público y fehaciente para todos los efectos administrativos" - y ostente la titularidad de los suministros(no confundir con el hecho de que los dé de alta), puede suponer un indicio probatorio de que en realidad se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda( Ejemplo: Sentencia de de Soria de 2004 en un caso en que se discutía la voluntad de las partes en el momento de celebración del contrato objeto de litigio), pero si en el contrato se especifica con claridad y precisión el objeto del mismo, dichas situaciones (empadronamiento y titularidad de suministros) perderán su carácter de indicio probatorio.