Obras y reparaciones en alquileres
Se distinguen tres tipos de obras/reparaciones.
A) Necesarias: Se pueden definir como gastos que no generan mejora, sino que son inversiones imprescindibles destinadas a mantener o reparar la vivienda a fin de que cumpla su utilidad, evitándose con ello su deterioro, pérdida o destrucción. (entre otras, SAP Vizcaya de 31 de mayo de 2000 )
La doctrina jurisprudencial ha venido considerando que son reparaciones necesarias la que por su naturaleza son indispensables para mantener la vivienda en uso, y las impuestas por la autoridad competente (SAP Barcelona 13-9- 2001), entendiendo (SAP Cantabria 12-6-96) que dicha obligación alcanza a cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el contrato de arrendamiento, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor) o, como dice la SAP Salamanca 9-3-1999, se incluyen tanto las obras encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda como a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada.
B) Urgentes. Los requisitos que suelen atribuirse a esta clase de obras son las siguientes: que sean obras necesarias, que tengan cierta importancia, que el daño o la incomodidad no sean imputables al arrendatario, que la urgencia sea verdadera y objetiva, o que el daño o la incomodidad puedan ser tanto del interior como del exterior de la vivienda o afectar a los elementos comunes del edificio. En este caso, previa comunicación al arrendador, el arrendatario "podrá" – no es un deber sino una opción - realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador. Pero como señala el precepto, es necesaria la comunicación previa al arrendador de tales reparaciones, pues en caso contrario no se reconocerá un derecho de reembolso al arrendatario (SAP Navarra de 30 de marzo de 2004).
C) Pequeñas: Serían los gastos ordinarios producidos por el desgaste que genera el uso ordinario de la vivienda. Se trata de reparaciones que no son indispensables para que la vivienda siga cumpliendo su condición de habitabilidad.
Entre los ejemplos que se extraen en la jurisprudencia de pequeñas reparaciones y, por tanto, a cargo del arrendatario destacan: la reparación de la cisterna de un inodoro, pero no las humedades y las baldosas que se mueven (SAP Lleida de 23 de abril de 1999); la reparación del sifón del fregadero y de la antena parabólica (SAP Alicante de 7 de marzo de 2001); la rotura de una tubería, dado que se produjo por el uso diario y continuado de la misma (SAP Murcia de 18 de marzo de 2002 ); la reparación de la avería de un termo en la vivienda arrendada (SAP Valencia de 15 de febrero de 2003; la reparación de los vidrios de la cristalera de la fachada principal y los vidrios de la cristalera de dos hojas que da acceso a la sala de estar-comedor desde el vestíbulo(SAP Baleares de 4 de abril de 2003); la reparación de herrajes de las puertas y conservación de estas, rotura de vidrios en ventanas, cintas de persianas y persiana que falta, reparación de puertas de los armarios de la cocina, pintura de puertas, ventanas y paramentos interiores de la vivienda (SAP Asturias de 7 de diciembre de 2004); la reparación de persianas o grifos (SAP Asturias de 16 de diciembre de 2004); la reparación de una puerta, la sustitución de un calentador de gas, de un colchón, de un cristal y de un somier (SAP Santa Cruz de Tenerife de 29 de marzo de 2004); los arreglos en la calefacción, en la instalación del agua y en la cisterna del váter (SAP Burgos de 3 de marzo de 2006); los gastos por suministro eléctrico, una vez el arrendador le proporcione las instalaciones adecuadas, y aunque el arrendatario haya tenido dificultades con la compañía eléctrica por impagos de la anterior arrendataria (SAP Burgos de 28 de abril de 2006).