Subarrendamiento
¿ Necesito el permiso de mi arrendador para que mi madre venga a vivir conmigo?. ¿ Puede el arrendador resolver el contrato porque he invitado a un amigo a pasar unos días en mi casa?.
El artículo 8 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), prohíbe el subarriendo parcial de la vivienda o la cesión total de la misma sin consentimiento escrito del arrendador. Del mismo modo el artículo 27.2.c) de 1994 establece como causa de resolución del contrato el subarriendo o cesión inconsentidos. Por lo tanto, en primer lugar debemos clarificar cual es el hecho que da lugar a la citada resolución y, en segundo lugar, a quien le corresponde probar la existencia del subarriendo parcial o la cesión inconsentida.
Respecto a la primera cuestión, la doctrina jurisprudencial es unánime al establecer: “ El hecho tipificador que lleva como efecto la resolución del contrato de arrendamiento es la introducción en la vivienda o local arrendado de una tercera persona en connivencia con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que previene para su validez, siendo indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente o compartida con el arrendatario (S.T.S. 19-10-1972, 22-6-1973, 16-11-l974, ...), total o parcial (19 y 31-10-1972)”
Afortunadamente ésta doctrina general admite las siguientes excepciones:
1º) Cuando se trata de terceros extraños al contrato pero integrados en la unidad familiar del arrendatario, bien por consanguinidad o por afinidad, siempre y cuando continúe el arrendatario en la ocupación de la vivienda. Sentencia de de Asturias, Sec. 4.ª, de 11 de noviembre de 2009 y Sentencia de de Málaga, Sec. 6.ª, de 14 de diciembre de 2006, entre otras muchas.
2º) Cuando se trata de terceros extraños al contrato sometidos a la dirección o autoridad del arrendatario y dependan económicamente de él. Es el caso de empleados domésticos o de programas de asistencia social. (Sentencias de de Cádiz, Sec. 5.ª, de 17 de noviembre de 2005 y de de Valencia, Sec. 7.ª, de 11 de septiembre de 2009.)
3º) Cuando entre el tercero extraño al contrato y el arrendatario exista un vínculo de convivencia marital afectiva estable. Sentencias de de Valencia , Sec. 7.ª, de 11 de septiembre de 2009 y de de Las Palmas, Sec. 5.ª , de 8 de febrero de 2007.
Respecto a quien le corresponde probar la existencia del subarriendo parcial o la cesión inconsentida, es doctrina jurisprudencial consolidada la que establece el propietario arrendador sólo debe probar la ocupación de un tercero ajeno al contrato de la vivienda por cualquier medio válido en derecho (testificales, documentales….), correspondiendo al arrendatario probar con los mismos medios que tal ocupación está amparada bien en la legalidad vigente por haber obtenido consentimiento del arrendador, o bien por hallarse encuadrada en alguno de los tres supuestos anteriormente mencionados.